In unserer Interview-Reihe „Im Fokus“ verraten Fachleute der Wohnungswirtschaft, was die Branche wirklich bewegt. In dieser Ausgabe erklärt Sebastian Zimmer, Leiter Produktmanagement bei METRONA München, warum die Wärmewende im Bestand nicht alleine durch große Sanierungsmaßnahmen entschieden wird, sondern auch durch aussagekräftige Daten, effizienteren Betrieb und klügere Priorisierung.
imo-news: Herr Zimmer, die Wohnungswirtschaft steht derzeit unter einem erheblichen Transformationsdruck. Was beobachten Sie bei Ihren Kunden?
Sebastian Zimmer: Viele Wohnungsunternehmen stehen vor einer Aufgabe, die man kaum noch mit klassischen Einzelmaßnahmen lösen kann. Einerseits ist der regulatorische Rahmen unklar: Wann und wie kommt die EPBD-Umsetzung, was ändert sich vom GEG zum GModG, wie entwickeln sich Förderung und Finanzierungsmöglichkeiten? Andererseits wächst der wirtschaftliche Druck auch durch absehbar höhere CO₂-Kosten und steigende Energiepreise. Und gleichzeitig soll das alles sozialverträglich bleiben, also ohne die Mieter über Gebühr zu belasten. Die Gemengelage ist für viele Unternehmen komplex.
Ich würde deshalb nicht nur von einem Dilemma sprechen, sondern von einem Trilemma: Wohnungsunternehmen müssen CO₂-Ausstoß und Energieverbrauch senken, gleichzeitig Investitionsfähigkeit sichern und die Belastung für Mieterinnen und Mieter im Blick behalten. Diese drei Ziele stehen in der Praxis oft in Spannung zueinander. Eine umfangreiche energetische Sanierung ist der naheliegendste Weg zur Dekarbonisierung. Aber sie bindet Kapital, dauert lange, braucht Planungssicherheit und trifft auf begrenzte Ressourcen. Für viele Unternehmen keine tragfähige Option. Deshalb rückt eine andere Frage stärker in den Vordergrund: Wie kann der vorhandene Bestand schon heute effizienter betrieben werden, bevor die nächste große Investitionsentscheidung ansteht?
Das heißt, Sanierung bleibt wichtig, aber die Reihenfolge der Maßnahmen steht im Vordergrund?
Genau. Die zentrale Frage lautet nicht: Sanierung oder keine Sanierung? Sondern: Welche Maßnahme ist wann die richtige und auf welcher Datengrundlage wird diese Entscheidung getroffen? Viele Wohnungsunternehmen wissen sehr genau, dass sie handeln müssen. Aber oft stehen sie vor der Frage, wo sie zuerst ansetzen sollten, und treffen oftmals Investitionsentscheidungen ohne ausreichende Datenbasis. Welche Gebäude haben den größten Handlunegsbedarf, wo liegt das Problem im baulichen Zustand, wo im Anlagenbetrieb, wo in der Nutzung, welche Maßnahme entfaltet unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten tatsächlich Wirkung?
Ohne diese Transparenz entsteht Entscheidungsunsicherheit. Und die kann teuer werden: Entweder werden durch Handlungsdruck Maßnahmen gestartet, die nicht optimal priorisiert sind, oder notwendige Schritte werden vertagt. Beides ist für die Wärmewende im Bestand ein Problem.
Wo liegt aus Ihrer Sicht der unterschätzte Hebel?
Im laufenden Betrieb des Gebäudebestands. Und ein besonders wichtiger Ort dafür ist der Heizungskeller.
In der öffentlichen Debatte sprechen wir sehr viel über neue Heizsysteme, Dämmung und erneuerbare Energien. Das ist richtig und notwendig. Aber viele Gebäude verlieren Effizienz nicht erst, weil die große Sanierung fehlt, sondern weil bestehende Anlagen nicht optimal betrieben werden. Heizungsanlagen laufen häufig nach Einstellungen, die irgendwann einmal vorgenommen wurden. Der tatsächliche Wärmebedarf, die Gebäudenutzung, Witterung, hydraulische Verhältnisse oder Veränderungen im Bestand werden im laufenden Betrieb nicht immer ausreichend berücksichtigt. Dadurch wird Wärme erzeugt, verteilt und verbraucht, ohne dass die Anlage wirklich bedarfsgerecht arbeitet. Genau hier liegt ein pragmatischer Effizienzhebel: nicht als Ersatz für Sanierung, sondern als vorgelagerter bzw. ergänzender Schritt, um Energieverbrauch, CO₂- und Betriebskosten besser in den Griff zu bekommen.
Welche Rolle spielen Daten dabei und wie kommen Wohnungsunternehmen überhaupt an die richtigen Daten?
Daten sind der Unterschied zwischen Vermutung und Erkenntnis. Wer seinen Bestand nur aus Einzelmeldungen oder Erfahrungswerten kennt, sieht oft zu spät, wo Ineffizienz entsteht. Wohnungsunternehmen brauchen entscheidungsrelevante Informationen: Welche Gebäude haben auffällige Verbräuche? Wo gibt es Abweichungen im Vergleich zu ähnlichen Objekten? Wo entstehen unnötige Kosten? Wo lohnt sich eine vertiefte Analyse? Und wo kann eine geringinvestive Maßnahme schneller Wirkung entfalten als eine große bauliche Maßnahme?
Unseren Kunden stehen wir hier mit einer konkreten Grundlage zur Seite: Mit dem Energiemonitor erhalten Eigentümer und Verwalter automatisch aussagekräftige Auswertungen auf Gebäude- und Portfolioebene – auf Basis der ohnehin vorhandenen Abrechnungsdaten, ohne zusätzliche Dateneingabe. Das ist der erste Schritt: Sehen, was der Bestand wirklich leistet und wo die Schwachstellen liegen.
Der nächste Schritt ist dann die aktive Optimierung. Das Messen liefert die Datenbasis, das Verstehen schafft Klarheit über Prioritäten und auf dieser Grundlage lässt sich gezielt handeln und gezielt investieren.
Was beutet das für die Rolle von METRONA?
Die verbrauchsabhängige Abrechnung bleibt unsere DNA. Sie ist die Grundlage unserer Nähe zur Wohnungswirtschaft. Aber die Anforderungen unserer Kunden verändern sich. Wohnungsunternehmen erwarten heute nicht nur korrekte Abrechnungen, sondern Unterstützung dabei, ihren Bestand besser zu verstehen und effizienter zu betreiben. Genau hier sehen wir unsere Weiterentwicklung: vom reinen Erfassen von Verbräuchen hin zur Nutzbarmachung von Daten für Transparenz, Optimierung und bessere Entscheidungen.
Unser Ansatz lässt sich einfach beschreiben: messen, verstehen, optimieren. Und: gezielt investieren. Zuerst müssen relevante Daten verfügbar sein. Dann müssen sie so ausgewertet werden, dass Potenziale erkennbar werden. Anschließend kann der Betrieb verbessert werden wie etwa durch Monitoring, hydraulische Optimierung oder intelligente Steuerung. Auf dieser Basis lassen sich größere Investitionen fundierter priorisieren.
Wichtig ist: Das ist keine Produktlogik, sondern eine Transformationslogik für den Bestand.
Was empfehlen Sie Wohnungsunternehmen, die jetzt starten wollen?
Als erstes: den eigenen Bestand wirklich kennenlernen. Welche Gebäude haben den höchsten Energieverbrauch? Wo weichen Verbräuche strukturell vom Durchschnitt ab? Wo stehen in den nächsten Jahren ohnehin Investitionen an? Das klingt nach Aufwand, aber mit den richtigen Werkzeugen ist es ein überschaubarer erster Schritt.
Auf dieser Basis kann man Prioritäten setzen: nicht jedes energetisch schwache Gebäude muss sofort vollsaniert werden. Entscheidend ist, wo Wirkung, Finanzierbarkeit und Umsetzbarkeit zusammenkommen.
Für viele Unternehmen kann der Einstieg deshalb über drei Fragen erfolgen:
Erstens: Wo verlieren wir heute unnötig Wärme, Energie oder Geld? Zweitens: Welche Daten haben wir bereits, nutzen sie aber noch nicht konsequent? Drittens: Welche Gebäude eignen sich für einen ersten Optimierungsschritt?
Ihr Fazit?
Die Wohnungswirtschaft braucht keine zusätzliche Komplexität, sondern bessere Entscheidungsgrundlagen. Bestände sollten nicht nur verwaltet, sondern stärker datenbasiert betrieben werden.
Der Heizungskeller ist dabei kein Nebenschauplatz mehr. Er ist ein wichtiger Teil der Antwort. Aber die eigentliche Aufgabe ist größer: Wärme muss von der reinen Abrechnungsgröße zur steuerbaren Managementaufgabe werden.
Bildnachweis: METRONA München
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