Die Zinsen für Immobilienkredite sind auf den höchsten Stand seit 2009 gestiegen. Für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung werden laut Interhyp inzwischen durchschnittlich knapp 4,5 Prozent fällig. Die hohen Finanzierungskosten dämpfen die Nachfrage nach Wohneigentum. Zwischen Mai und September gingen die Kaufanfragen bei ImmoScout24 um sieben Prozent zurück, während die Nachfrage nach Mietobjekten um zwölf Prozent zunahm. Dennoch steigen die Wohnimmobilienpreise weiter, wenn auch langsamer.
Die Finanzierung von Wohneigentum hat sich in den vergangenen Monaten deutlich verteuert. Nach Angaben des Finanzierungsvermittlers Interhyp lag der durchschnittliche Zinssatz für Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung im März 2026 noch bei 3,6 Prozent und im Mai bei 3,9 Prozent. Inzwischen liegt er bei knapp 4,5 Prozent und damit über dem bisherigen Zinshoch von Ende 2023.
Als wesentlichen Grund für den jüngsten Anstieg nennt Interhyp die Inflationssorgen infolge des Iran-Kriegs. Die darauf folgenden Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank haben auch die Finanzierungskosten am Immobilienmarkt steigen lassen.
Für Kaufinteressierte hat das erhebliche Auswirkungen. Nach Angaben von Interhyp kann der jüngste Zinsanstieg bei einer durchschnittlichen Finanzierung eine um fast 200 Euro höhere monatliche Kreditrate bedeuten. Entsprechend zurückhaltend zeigen sich viele Haushalte beim Immobilienkauf.
Kaufnachfrage sinkt, Mietmarkt gerät stärker unter Druck
Die gestiegenen Finanzierungskosten spiegeln sich zunehmend in der Nachfrage wider. Nach Angaben von ImmoScout24 gingen die Kaufanfragen für Häuser und Eigentumswohnungen zwischen Mai und September 2026 um sieben Prozent zurück. Gleichzeitig stieg die Nachfrage nach Mietobjekten um zwölf Prozent.
Auch das Angebot an Kaufimmobilien hat sich deutlich ausgeweitet. Nach Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wurden im zweiten Quartal 2026 bundesweit nahezu doppelt so viele Eigentumswohnungen zum Verkauf angeboten wie Anfang 2022. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrug der Anstieg rund 140 Prozent.
Dahinter steht allerdings nicht in erster Linie ein entsprechend gewachsener Immobilienbestand. Vielmehr führen die gesunkene Nachfrage und längere Vermarktungszeiten dazu, dass mehr Objekte gleichzeitig am Markt angeboten werden.
Immobilienpreise steigen trotz geringerer Nachfrage
Obwohl sich weniger Haushalte Wohneigentum leisten können, steigen die Immobilienpreise weiter. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes verteuerten sich Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal um durchschnittlich 0,6 Prozent.
Der Preisanstieg hat sich damit zwar abgeschwächt, ein flächendeckender Preisrückgang bleibt jedoch aus. IW-Immobilienexperte Pekka Sagner erklärt dies damit, dass für die Preisbildung vor allem diejenigen Haushalte entscheidend seien, die sich einen Kauf weiterhin leisten können. Dazu zählen insbesondere Käufer mit höheren Einkommen, vorhandenem Immobilienvermögen oder größeren Eigenkapitalreserven.
Gleichzeitig eröffnen sich bei einzelnen Immobilien größere Verhandlungsspielräume. Nach Einschätzung des Immobilienverbands Deutschland (IVD) liegen die tatsächlich erzielten Verkaufspreise häufig unter den ursprünglich aufgerufenen Angebotspreisen. Besonders bei Bestandsimmobilien zeigen sich Verkäufer zunehmend zu Preisnachlässen bereit.
Fehlendes Eigenkapital erschwert Immobilienerwerb
Neben den gestiegenen Bauzinsen stellen auch die hohen Kaufnebenkosten und das erforderliche Eigenkapital erhebliche Hürden dar. Besonders junge Haushalte und Familien können die finanziellen Voraussetzungen für den Erwerb von Wohneigentum häufig nicht erfüllen.
Die Landesbausparkassen (LBS) verweisen darauf, dass die hohen Immobilienkosten nicht allein auf die Zinsen zurückzuführen seien. Auch gestiegene Material- und Lohnkosten, Erwerbsnebenkosten sowie regulatorische Anforderungen verteuerten den Immobilienerwerb.
Damit hat sich der Kreis potenzieller Käufer gegenüber der Niedrigzinsphase deutlich verkleinert. Während Immobilienfinanzierungen Ende der 2010er-Jahre teilweise noch zu Zinssätzen von rund einem Prozent möglich waren, müssen Haushalte heute einen wesentlich größeren Anteil ihres Einkommens für die Finanzierung aufbringen.
Wohnungsbau leidet unter Finanzierungskosten
Die hohen Zinsen belasten nicht nur private Kaufinteressierte, sondern auch die Bauwirtschaft. Nach Angaben des Landesverbands Bayerischer Bauinnungen lag der Auftragseingang im bayerischen Wohnungsbau von Januar bis Juli 2026 um 3,2 Prozent unter dem ohnehin schwachen Vorjahresniveau.
Der Verband berichtet, dass viele Bauunternehmen nur noch über geringe Auftragsbestände im Wohnungsbau verfügen. Teilweise stammen laufende Projekte noch aus der Zeit vor dem jüngsten Anstieg von Inflation und Zinsen. Entsprechend rechnet die Branche mit weiter sinkenden Baufertigstellungen.
Als mögliche Maßnahmen zur Entlastung des Immobilienmarktes werden unter anderem niedrigere Erwerbsnebenkosten, steuerliche Anreize und eine stärkere Förderung von Wohneigentum diskutiert. Auch eine Ausweitung des Wohnungsangebots könnte dazu beitragen, den Preis- und Nachfragedruck auf Kauf- und Mietmärkte langfristig zu verringern.
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