Deutschland ringt seit Jahren mit steigenden Baukosten, langwierigen Genehmigungsverfahren und einem stockenden Wohnungsbau. Patentrezepte gibt es auch im Ausland nicht. Der Blick über die Grenzen zeigt jedoch: Andere Länder setzen an entscheidenden Stellschrauben anders an – mit industriellen Bauprozessen, technologieoffenen Regelwerken oder langfristigen wohnungspolitischen Strategien. Was kann Deutschland daraus lernen?
Wer in Deutschland ein Mehrfamilienhaus bauen will, braucht vor allem drei Dinge: Geduld, starke Nerven und ein dickes Bankkonto. Während die Zinswende das billige Bauen abrupt beendet hat, verharren die Standards hierzulande auf absolutem Rekordniveau. Mehr als 3.000 DIN-Normen regeln im deutschen Bauwesen jedes noch so winzige Detail – von der exakten Dicke der Trittschalldämmung bis zur Anzahl der Steckdosen pro Raum. Flankiert wird diese Regulierungswut von 16 verschiedenen Landesbauordnungen und chronisch unterbesetzten Bauämtern, die Genehmigungsverfahren teils über Monate, wenn nicht Jahre, verschleppen.
Das Ergebnis ist ernüchternd: Deutschland hat sich im internationalen Vergleich zum absoluten Hochkostenland manövriert. Die Prognose der Forschergruppe Euroconstruct, an der das ifo Institut beteiligt ist, ist düster: Während der Wohnungsbau in weiten Teilen Europas wieder anzieht, dürfte Deutschland 2026 mit nur noch 185.000 fertiggestellten Wohnungen auf den niedrigsten Stand seit 2012 zurückfallen. Eine Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE beziffert die sogenannten Gestehungskosten – also Grundstück, Bauwerk, Außenanlagen und Baunebenkosten zusammengenommen – für den deutschen Wohnungsneubau auf durchschnittlich 5.150 Euro pro Quadratmeter.
Zum Vergleich: In den Niederlanden liegt dieser Wert bei 4.240 Euro, in Schweden bei 3.710 Euro und in Österreich bei nur 3.030 Euro. Bemerkenswert: Allein auf Steuern und öffentliche Abgaben entfallen von der deutschen Summe rund 1.500 Euro – mehr als in jedem anderen untersuchten Land. Die Folge: Es wird schlicht zu wenig gebaut.
Patentrezepte gibt es auch im Ausland nicht. Der Blick über die Grenzen zeigt jedoch: Andere Länder setzen an entscheidenden Stellschrauben anders an – mit industriellen Bauprozessen, technologieoffenen Regelwerken oder langfristigen wohnungspolitischen Strategien. Was kann Deutschland daraus lernen?
Industrialisierung braucht mehr als Fabriken
Der erste große Hebel des Auslands liegt in der industriellen Fertigung. Wer an modulares Bauen oder serielle Produktion denkt, hat in Deutschland oft noch das triste Bild von grauen Plattenbauten aus den 1970er-Jahren vor Augen. Die Quittung: Der Marktanteil von Modulhäusern dümpelt hierzulande bei unter fünf Prozent. In Schweden hingegen ist der serielle Holz-Modulbau längst der absolute Standard. Über 80 Prozent der schwedischen Einfamilienhäuser enthalten heute vorgefertigte Bauelemente; beim mehrgeschossigen Wohnungsbau liegt der Anteil bei stolzen 30 bis 40 Prozent.
Große Anbieter wie Lindbäcks oder BoKlok (eine Kooperation von IKEA und Skanska) fertigen die Gebäudemodule in riesigen, vollautomatisierten Hallen wetterunabhängig und roboterunterstützt vor. Die Module verlassen die Fabrik inklusive verlegter Leitungen, gefliester Bäder und eingebauter Küchen. Auf der Baustelle müssen sie oft nur noch in wenigen Tagen wie Legosteine zusammengesetzt werden. Doch die eigentliche Stärke des schwedischen Modells liegt nicht allein in der Fabrik. Entscheidend ist, dass die industrielle Logik inzwischen den gesamten Bauprozess prägt – und zunehmend auch die Bestandssanierung.
Dass dieser industrielle Ansatz kein reines Neubau-Phänomen für die skandinavische Wiese ist, zeigt der Blick auf den deutschen Bestand – und zwar direkt vor unserer Haustür. Wenn es um die Mammutaufgabe der Dekarbonisierung geht, setzen Vorreiter der Wohnungswirtschaft die serielle Logik längst auf komplexe Sanierungen an. Ein aktuelles Millionenprojekt in Baden-Württemberg zeigt, was machbar ist, wenn Sanierung industriell gedacht wird: In Heidenheim an der Brenz investiert das Wohnungsunternehmen Vonovia über 30 Millionen Euro in die serielle Modernisierung der Stadtteile Galgenberg und Am Radkeller.
Das Prinzip bricht radikal mit dem klassischen Baustellen-Handwerk: Gemeinsam mit dem Holzbau-Spezialisten NOKERA werden vorgefertigte Holztafelwände, die bereits Wärmedämmung und Wohnraumlüftung enthalten, im Werk maßgeschneidert produziert. Vor Ort werden sie wie eine zweite Haut über die bestehenden Mehrfamilienhäuser gestülpt. Das Ergebnis im Praxis-Check: Bis zu 500 Quadratmeter Fassadenfläche können so pro Tag montiert werden – laut Projektbeteiligten das Zehnfache des konventionellen Dämmtempos. Für die Mieterinnen und Mieter bedeutet das eine minimale Belastung bei bis zu 40 Prozent weniger CO2-Ausstoß (ca. 22 kg CO2-Einsparung pro Quadratmeter).
Der verbreitete Eindruck, serielles Bauen sei automatisch deutlich günstiger, greift allerdings zu kurz: Der US-Bauforscher Brian Potter rechnete in einer vielbeachteten Analyse vor, dass die Baukosten pro Quadratmeter bei schwedischen Häusern trotz jahrzehntelanger Vorfertigungs-Tradition nicht zwingend niedriger liegen als in konventionellen Märkten. Der echte Gamechanger des seriellen Bauens ist daher nicht primär der Preis auf dem Papier, sondern die radikale Verkürzung der Bauzeit, die absolute Qualitätssicherheit und die verlässliche Skalierbarkeit.
Denn die beste Fabrik nützt nichts, wenn sie gegen die analoge Wand einer deutschen Behörde prallt. In Skandinavien läuft der Prozess konsequent digital. Die standardisierten Typengenehmigungen der Modulhersteller sind im System der zentralen Bauaufsicht hinterlegt. Das Amt prüft nicht bei jedem Projekt die Statik oder den Brandschutz einer Wand neu, sondern gleicht das digitale BIM-Modell (Building Information Modeling) automatisiert ab. Die Genehmigung liegt oft nach wenigen Wochen vor – was die Finanzierungskosten für die Entwickler dramatisch senkt.
Der internationale Vergleich zeigt: Industrielles Bauen entfaltet sein volles Potenzial erst dann, wenn Genehmigungsprozesse und Standards ebenfalls standardisiert sind. Genau hier arbeitet Deutschland derzeit an wichtigen Reformen – etwa mit der digitalen Baugenehmigung und dem Gebäudetyp E. Entscheidend wird sein, diese Ansätze nun konsequent in die Praxis zu bringen.
Schutzziele öffnen Raum für neue Lösungen
Ein paar Kilometer weiter westlich zeigen die Niederlande, wie man der bürokratischen Normenflut mit purem Pragmatismus begegnet. Das dortige Baugesetz, der Bouwbesluit, unterscheidet sich in seiner Grundlogik radikal vom deutschen Ansatz. Während die deutschen DIN-Normen exakt vorschreiben, wie ein bestimmtes Bauteil beschaffen sein muss und welche Materialien zwingend zu verwenden sind, setzen die Niederländer konsequent auf technologieoffene Schutzziele. Das Gesetz definiert im Kern nur, was ein Gebäude am Ende leisten muss – etwa in puncto Standsicherheit, Brandschutz oder Energieeffizienz. Wie der Planer dieses Ziel erreicht, bleibt ihm überlassen. Das Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) betont, dass genau diese Offenheit das Innovationspotenzial der Baufirmen weckt: Innovation entsteht demnach häufig dort, wo der Weg zum Ziel offen bleibt.
So ist es den Bauherren überlassen, wie sie den Schallschutz oder die Energieeinsparung umsetzen, solange die vorgegebenen Richtwerte am Ende eingehalten werden. Das öffnet die Tür für innovative, günstigere Materialien und flexiblere Bauweisen. Wo in Deutschland teure, DIN-konforme Sonderlösungen verlangt werden, reicht in den Niederlanden der pragmatische Nachweis, dass das übergeordnete Schutzziel erfüllt ist.
Der Unterschied wirkt auf den ersten Blick technisch. Tatsächlich entscheidet er darüber, ob neue Materialien und Bauweisen überhaupt eine Chance bekommen. Zwar verliefen auch die niederländischen Reformen nicht reibungslos. Die Einführung der privaten Qualitätskontrolle musste nachjustiert werden. Am Grundprinzip änderte das jedoch nichts: Der Staat definiert das Schutzziel, die Branche entscheidet über den besten Weg dorthin.
Damit zeigt sich ein Muster, das sich durch viele erfolgreiche Beispiele im Ausland zieht: Innovation entsteht nicht durch immer neue Vorschriften, sondern durch klare Ziele und genügend Spielraum bei ihrer Umsetzung. Dass der niederländische Ansatz auch in Deutschland als Vorbild dient, zeigt der Blick auf den geplanten Gebäudetyp E. Auf Anfrage von imo erklärt der Baurechtsexperte Florian Dilg, der niederländische Schutzzielansatz entspreche in weiten Teilen dem Konzept, das für den neuen Gebäudetyp entwickelt wurde. Der endgültige Gesetzentwurf befinde sich derzeit (Stand: August 2026) im Kanzleramt und sei deshalb noch nicht öffentlich bekannt.
Bezahlbares Wohnen braucht Verlässlichkeit
Dass bezahlbarer Wohnraum nicht allein auf der Baustelle entsteht, sondern vor allem durch verlässliche Rahmenbedingungen, zeigt der Blick nach Österreich – insbesondere nach Wien. Während in Deutschland die Wohnkostenbelastung durchschnittlich bei knapp einem Viertel des verfügbaren Einkommens liegt, sind es in Österreich nach Eurostat lediglich 18,3 Prozent.
„Wien profitiert von hundert Jahren stabilen politischen Verhältnissen. Das hat unter anderem zur Folge, dass Projekte nicht in Legislaturperioden gedacht werden. Das wirkt sich auch wohnungspolitisch aus“, erklärt Wolfgang Amann, Geschäftsführer der Wiener Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen (IIBW).
Der eigentliche Unterschied liegt jedoch weniger im historischen Erbe des „Roten Wien“ als in der Kontinuität der Wohnungspolitik. Während Deutschland den sozialen Wohnungsbau seit den 1990er-Jahren überwiegend über zeitlich befristete Förderprogramme organisiert, setzt Österreich bis heute auf dauerhaft gemeinnützige Strukturen. Mehr als eine Million Wohnungen sind dort inzwischen durch gemeinnützige Bauvereinigungen entstanden.
„Um das in deutsche Verhältnisse zu übersetzen, ist die Zahl mit zehn zu multiplizieren“, ordnet Amann ein. Entscheidend ist dabei die Logik des Systems. „Der ganz große Unterschied zum österreichischen Modell ist, dass in Deutschland die Wohnungen nur so lange leistbar sind, wie Förderungen fließen. Danach sind sie am freien Markt“, sagt Amann. „In Österreich wird der Bau von Wohnungen gefördert. Unsere Gemeinnützigen müssen ihre Wohnungen auf Bestandsdauer zu Sozialtarifen vermieten.“
Das schafft Planungssicherheit – nicht nur für Mieterinnen und Mieter, sondern auch für Investorinnen und Investoren. Trotz dauerhaft gedeckelter Mieten verfügen die gemeinnützigen Bauträger über solide Eigenkapitalquoten und gelten als verlässliche Kreditnehmer. „Die Banken stehen Schlange, um den sozialen Wohnbau zu finanzieren“, sagt Amann. Bemerkenswert ist dabei: Gemessen am Bruttoinlandsprodukt investiert Deutschland heute sogar mehr öffentliche Mittel in den Wohnungsbau als Österreich. Der Unterschied liegt weniger in der Höhe der Förderung als in ihrer langfristigen Wirkung.
Der österreichische Weg lässt sich nicht eins zu eins auf Deutschland übertragen. Er zeigt jedoch, dass bezahlbares Wohnen nicht allein durch niedrigere Baukosten entsteht. Ebenso entscheidend sind stabile institutionelle Rahmenbedingungen, die Investitionen über Jahrzehnte planbar machen.
Die besten Ideen müssen nicht neu sein
Der Blick über die Grenzen zeigt: Die entscheidenden Ideen für schnelleres, planbareres und langfristig bezahlbares Bauen sind nicht unbekannt. Schweden setzt auf industrielle Fertigung und standardisierte Prozesse. Die Niederlande arbeiten stärker mit Schutzzielen statt mit detaillierten Vorgaben. Österreich zeigt, wie dauerhaft verlässliche Strukturen den Wohnungsbau stabilisieren können.
Viele dieser Ansätze sind allerdings keineswegs nur Erfindungen anderer Länder. Deutschland selbst hat bereits vor fast 100 Jahren gezeigt, wie sich Qualität, Effizienz und sozialer Anspruch verbinden lassen. Mit dem Wohnungsbauprogramm „Neues Frankfurt“ schuf Stadtbaurat Ernst May Ende der 1920er-Jahre in kurzer Zeit tausende moderne Wohnungen. Standardisierte Bauteile, durchdachte Grundrisse, industrielle Fertigung und eine konsequente Orientierung am Alltag der Menschen machten die Siedlungen zu einem Meilenstein des modernen Wohnungsbaus (mehr dazu lesen Sie in der Rubrik „Hingucker“).
Viele Konzepte, über die heute unter den Schlagworten serielles Bauen oder serielles Sanieren diskutiert wird, wurden dort bereits vorweggenommen. Die Beispiele aus dem Ausland liefern deshalb keine einfachen Kopiervorlagen. Sie zeigen vielmehr, dass erfolgreiche Lösungen entstehen, wenn Politik, Planung und Bauwirtschaft langfristig an einem Strang ziehen. Manchmal lohnt sich der Blick über die Grenzen. Manchmal reicht aber auch der Blick in die eigene Geschichte.
Deutschland muss das Bauen nicht neu erfinden. Es muss den Mut wiederfinden, gute Ideen konsequent weiterzuentwickeln und umzusetzen.
(Bildquelle Titelbild: © Ossip van Duivenbode)
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