Die Berliner Linke will große Wohnungsbestände in Gemeineigentum überführen. Doch dürfte eine mögliche Regierung unter Elif Eralp das überhaupt? Was würde die Vergesellschaftung kosten – und könnten die Wohnungen anschließend tatsächlich günstiger bewirtschaftet werden?
Die Linke ist als stärkste Kraft aus der Berliner Abgeordnetenhauswahl hervorgegangen. Ihre Spitzenkandidatin Elif Eralp könnte Regierende Bürgermeisterin werden. Zu den zentralen Forderungen ihrer Partei gehört die Umsetzung des Volksentscheids „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Rund 220.000 Wohnungen großer privater Unternehmen sollen in Gemeineigentum überführt werden.
In der politischen Debatte ist meist von Enteignung die Rede. Juristisch trifft dieser Begriff das Vorhaben jedoch nur bedingt. Das Grundgesetz unterscheidet zwischen Enteignung und Vergesellschaftung. Auch die häufig verwendete Bezeichnung Verstaatlichung bedeutet noch einmal etwas anderes.
Drei Begriffe, drei unterschiedliche Vorgänge
Eine Enteignung nach Artikel 14 des Grundgesetzes entzieht einem Eigentümer ein bestimmtes Eigentum, damit ein bestimmtes Vorhaben verwirklicht werden kann. Ein klassisches Beispiel ist ein Grundstück, das für eine Bahnstrecke oder eine Straße benötigt wird. Die Enteignung muss dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Zudem ist eine Entschädigung vorgeschrieben.
Die Vergesellschaftung nach Artikel 15 geht darüber hinaus. Sie soll nicht nur ein einzelnes Projekt ermöglichen, sondern die Art der Bewirtschaftung bestimmter Güter verändern. Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können demnach durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder eine andere Form der Gemeinwirtschaft überführt werden.
Bei den Berliner Plänen geht es deshalb juristisch um eine Vergesellschaftung. Die betreffenden Wohnungen sollen dauerhaft der renditeorientierten Bewirtschaftung entzogen werden. Dass die dahinterstehende Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ heißt, erklärt die begriffliche Unschärfe in der öffentlichen Diskussion.
Verstaatlichung wiederum ist keine eigene Eingriffsnorm des Grundgesetzes. Der Begriff beschreibt lediglich das Ergebnis: Eigentum gelangt in staatliche Hand. Das kann durch einen freiwilligen Kauf, eine Enteignung oder eine Vergesellschaftung geschehen. Eine Vergesellschaftung muss aber nicht zwingend in klassisches Staatseigentum führen. Denkbar sind auch Genossenschaften oder andere gemeinwirtschaftliche Träger.
Berlin würde keine Aktien übernehmen
Eine mögliche Berliner Vergesellschaftung würde aller Voraussicht nach nicht die Aktien von Vonovia, LEG Immobilien oder anderen Konzernen erfassen. Berlin würde also weder Mehrheitsaktionär noch Eigentümer des gesamten Unternehmens.
Übertragen würden ausschließlich Grundstücke und Wohnungen innerhalb Berlins. Häufig stehen diese nicht unmittelbar im Eigentum des börsennotierten Mutterkonzerns, sondern gehören Tochtergesellschaften. Ein Gesetz müsste deshalb genau bestimmen, welche Eigentümer und welche Immobilien betroffen wären.
Der Entwurf der Initiative erfasst private, profitorientierte Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Bis zu 3.000 Wohnungen dürfte jedes betroffene Unternehmen behalten. Der übrige Bestand soll auf eine neu geschaffene Anstalt öffentlichen Rechts übertragen werden. In deren Gremien sollen unter anderem das Land, die Mieterschaft, die Beschäftigten und die Stadtgesellschaft vertreten sein. Die bisherigen Eigentümer müssten entschädigt werden.
Rechtlich wäre ein solches Vorhaben grundsätzlich möglich. Die Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum gehört zur sogenannten konkurrierenden Gesetzgebung. Das bedeutet: Die Länder dürfen Gesetze erlassen, solange der Bund den betreffenden Bereich nicht abschließend geregelt hat. Anders als beim 2021 gescheiterten Berliner Mietendeckel existiert für die Vergesellschaftung bislang keine umfassende bundesgesetzliche Regelung.
Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände grundsätzlich mit dem Grundgesetz vereinbar wäre. Eine mögliche Regierung unter Eralp könnte sie dennoch nicht einfach anordnen. Nötig wären ein detailliertes Gesetz und eine Mehrheit im Abgeordnetenhaus – oder ein erfolgreicher Gesetzesvolksentscheid.
Der Volksentscheid von 2021 reichte dafür nicht aus. Er forderte den Senat lediglich dazu auf, ein Gesetz vorzubereiten. Die Wohnungen gingen dadurch noch nicht in Gemeineigentum über. Ob ein konkretes Vergesellschaftungsgesetz vor Gericht Bestand hätte, bleibt offen. Artikel 15 steht seit 1949 im Grundgesetz, wurde aber noch nie angewandt. Strittig wären unter anderem die Grenze von 3.000 Wohnungen, die Auswahl der betroffenen Unternehmen und vor allem die Entschädigung. Mit Klagen der Konzerne wäre zu rechnen. Am Ende dürfte das Bundesverfassungsgericht entscheiden.
Die Finanzierung steht und fällt mit der Entschädigung
Die Kostenschätzungen reichen von rund zehn bis weit über 30 Milliarden Euro. Entscheidend ist, ob Berlin den Verkehrswert der Immobilien ersetzen müsste oder deutlich weniger zahlen dürfte. Die Initiative hält eine Entschädigung von etwa 40 bis 60 Prozent des Marktwerts für vertretbar. Ältere amtliche Berechnungen gingen dagegen von 29 bis 36 Milliarden Euro aus.
Ohne Schulden wäre die Übernahme nicht zu finanzieren. Die vorgesehene Anstalt müsste langfristige Anleihen oder Darlehen aufnehmen. Zinsen und Tilgung sollen aus den Mieteinnahmen bezahlt werden. Das Versprechen einer haushaltsneutralen Vergesellschaftung bedeutet daher nicht, dass keine Schulden entstehen. Es bedeutet lediglich, dass die Kredite nach dem Modell der Befürworter nicht aus Steuermitteln, sondern aus den Mieten bedient würden.
Ob das aufgeht, lässt sich an einer vereinfachten Rechnung erkennen. Bei einer Entschädigung von 13,5 Milliarden Euro verursachen drei Prozent Zinsen bereits rund 405 Millionen Euro im Jahr. Verteilt auf 220.000 Wohnungen sind das gut 150 Euro pro Wohnung und Monat – ohne Tilgung. Bei 30 Milliarden Euro wären es schon rund 340 Euro.
Die neue Anstalt müsste zusätzlich Verwaltung, Reparaturen, energetische Modernisierungen und größere Sanierungen bezahlen. Nicht profitorientiert bedeutet schließlich nicht, dass sie Verluste machen darf. Sie könnte auf Dividenden und private Renditen verzichten. Ihre Kosten müsste sie trotzdem decken.
Deutlich niedrigere Mieten, hohe Entschädigungen und ausreichende Investitionen lassen sich deshalb kaum gleichzeitig erreichen. Realistischer wäre, die Bestandsmieten zunächst stabil zu halten und ihren Anstieg langfristig zu bremsen. Schon Berlins landeseigene Wohnungsunternehmen müssen Mieten erhöhen, weil Bau- und Instandhaltungskosten gestiegen sind.
Spürbare Wirkung, aber keine neuen Wohnungen
Mit rund 220.000 Wohnungen würde die Vergesellschaftung etwa elf Prozent aller Berliner Wohnungen und knapp 13 Prozent der Mietwohnungen erfassen. Das wäre mehr als ein symbolischer Eingriff, aber keine Übernahme des gesamten Marktes.
Bereits heute bewirtschaften die landeseigenen Unternehmen rund 404.000 Wohnungen. Zusammen mit den vergesellschafteten Beständen stünden damit ungefähr 624.000 Wohnungen unter landeseigenem oder gemeinwirtschaftlichem Einfluss. Das entspräche etwa 36 Prozent der Berliner Mietwohnungen. Hinzu kämen die Bestände der Genossenschaften.
Der häufig genannte Hinweis, dass in Deutschland rund zwei Drittel der Mietwohnungen Privatpersonen gehören, relativiert die Berliner Pläne daher nur begrenzt. Berlin unterscheidet sich deutlich vom Bundesdurchschnitt. Die Eigentumsquote ist niedrig, während große private, kommunale und genossenschaftliche Gesellschaften eine überdurchschnittlich wichtige Rolle spielen. Private Kleinvermieter wären von der Vergesellschaftung ohnehin nicht betroffen.
Die Maßnahme könnte einen erheblichen Teil der Mieterschaft vor stark steigenden Mieten schützen und möglicherweise auch den Mietspiegel dämpfen. Sie schafft jedoch keine einzige neue Wohnung. Den Wohnungsmangel beseitigt sie deshalb nicht. Sie verändert in erster Linie, wer bestehende Wohnungen kontrolliert und wohin deren Erträge fließen.
Internationale Erfahrungen zeigen, dass gemeinwirtschaftliche Unternehmen günstiger als private Vermieter arbeiten können. Österreichische gemeinnützige Bauvereinigungen verlangen im Durchschnitt rund 20 Prozent weniger als private Anbieter und arbeiten überwiegend kostendeckend. Die kommunale Gesellschaft Heka in Helsinki bietet Mieten deutlich unter dem dortigen Marktniveau an.
Diese Systeme wurden allerdings über Jahrzehnte aufgebaut. Sie profitierten von günstigen Grundstücken, öffentlichen Darlehen und stetig wachsendem Eigenkapital. Sie mussten nicht auf einen Schlag Hunderttausende Wohnungen zu heutigen Immobilienwerten übernehmen. Genau darin liegt das finanzielle Risiko des Berliner Vorhabens.
Vergesellschaftung ist daher keine klassische Wohnungsbaupolitik, sondern Eigentums- und Verteilungspolitik. Sie könnte Mieten in einem erheblichen Teil des Bestands dauerhaft begrenzen. Ob dies gelingt, ohne bei Sanierungen zu sparen oder den Berliner Haushalt zu belasten, hängt vor allem an einer bislang ungeklärten Frage: Wie hoch darf die Entschädigung ausfallen?
Bildquelle: iStock Getty
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