Das Jahr 2026 bringt für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft eine Vielzahl an Veränderungen. Neue gesetzliche Vorgaben im Mietrecht, verschärfte energetische Anforderungen, Anpassungen bei Förderprogrammen sowie veränderte Rahmenbedingungen bei Energiepreisen und CO₂-Kosten wirken sich unmittelbar auf Eigentümerinnen und Eigentümer, Vermieterinnen und Vermieter sowie Verwalterinnen und Verwalter aus. Wer Investitionen plant oder bestehende Immobilien zukunftssicher aufstellen will, sollte die wichtigsten Neuerungen frühzeitig im Blick haben.
Verlängerte Mietpreisbremse und neue Regeln für Mietverträge
Eine der zentralen Änderungen betrifft das Mietrecht. Die Mietpreisbremse wird bis Ende 2029 verlängert und bleibt damit in angespannten Wohnungsmärkten ein maßgeblicher Rahmen für Neuvermietungen. In den betroffenen Regionen darf die Miete weiterhin grundsätzlich nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wobei einzelne Bundesländer ihre Gebietskulissen angepasst haben. Parallel dazu kündigt das Bundesjustizministerium weitergehende Eingriffe bei Indexmietverträgen, Kurzzeitvermietungen und beim möblierten Wohnen an. Insbesondere Indexmieten sollen künftig begrenzt werden, da die Kopplung an die Verbraucherpreise in Phasen hoher Inflation deutliche Mietsteigerungen mit sich bringen kann. Die konkrete gesetzliche Ausgestaltung wird für 2026 erwartet und dürfte den rechtlichen Rahmen für Vermieterinnen und Vermieter spürbar verändern.
Anpassungen im sozialen Wohnungsbau
Auch im Bereich des öffentlich geförderten Wohnraums treten zum 1. Januar 2026 Änderungen in Kraft. Die Mietobergrenzen sowie die Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung werden angehoben. Eigentümerinnen und Eigentümer sozial geförderter Wohnungen können ihre Mieten im Rahmen der geltenden Vorschriften entsprechend anpassen, müssen dies jedoch rechtzeitig und schriftlich den Mieterinnen und Mietern mitteilen. Ziel ist es, die wirtschaftliche Tragfähigkeit dieser Bestände zu sichern.
Förderkulisse unter Druck – Photovoltaik bleibt begünstigt
Die Fördermittel für energieeffizientes Bauen und Sanieren werden 2026 knapper. Im Bundeshaushalt sind geringere Mittel für die Bundesförderung für effiziente Gebäude vorgesehen, was zu höheren Anforderungen, längeren Prüfzeiten und stärkerem Wettbewerb um Fördergelder führen dürfte. Unverändert bestehen bleiben hingegen steuerliche Vorteile für Photovoltaikanlagen. Der Nullsteuersatz für kleine Anlagen gilt weiterhin, ebenso die Befreiung von der Umsatzsteuer auf Einspeiseerlöse. Zudem eröffnen sich ab Mitte 2026 neue Möglichkeiten durch Energy-Sharing-Modelle, bei denen lokal erzeugter Solarstrom innerhalb von Quartieren weitergegeben werden kann.
Wohneigentum und Neubauprogramme bleiben gefördert
Trotz angespannter Haushaltslage setzt der Bund auch 2026 auf Förderprogramme zur Wohneigentumsbildung. Programme wie „Jung kauft Alt“ oder „Wohneigentum für Familien“ werden fortgeführt und unterstützen sowohl den Erwerb von Bestandsimmobilien als auch den Neubau klimafreundlicher Wohngebäude. Voraussetzung bleibt die Einhaltung definierter Effizienzstandards.
Gebäudeenergiegesetz: Neue Vorgaben für Heizung und Effizienz
Ein zentrales Thema bleibt die energetische Transformation des Gebäudebestands. Spätestens ab dem 1. Juli 2026 gilt in Großstädten die Vorgabe des Gebäudeenergiegesetzes, wonach neu installierte Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Voraussetzung ist das Vorliegen einer kommunalen Wärmeplanung, die in größeren Städten bis Ende Juni 2026 abgeschlossen sein muss. In kleineren Kommunen greift die Regelung später. Parallel dazu steigt der nationale CO₂-Preis für fossile Brennstoffe weiter an. Für Eigentümer bleibt das Stufenmodell zur Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mieterinnen und Mietern und Vermieterinnen und Vermietern maßgeblich, das den energetischen Zustand des Gebäudes berücksichtigt.
Fernablesbare Zähler und monatliche Verbrauchsinformationen
Bis Ende 2026 müssen in Mehrfamilienhäusern sämtliche Heiz- und Warmwasserzähler fernablesbar sein. Nach der Umrüstung sind Vermieter verpflichtet, ihren Mietern monatliche Verbrauchsinformationen zur Verfügung zu stellen. Werden diese Vorgaben nicht eingehalten, können Mietminderungsrechte entstehen. Die Digitalisierung der Verbrauchserfassung wird damit endgültig zum Standard.
CO₂-Zertifikatehandel und Energiepreise
Der geplante EU-weite Emissionshandel für Wärme und Verkehr verschiebt sich auf das Jahr 2028. Für 2026 gilt weiterhin das nationale Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) mit einer Preisspanne von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂. Gleichzeitig verändern sich die Energiepreise: Strom soll durch Bundeszuschüsse zu den Netzentgelten im Durchschnitt günstiger werden, während sich beim Gas Entlastungen und Mehrkosten – etwa durch steigende Netzentgelte – regional unterschiedlich auswirken können. Für fossil beheizte Gebäude bedeutet dies mittelfristig weiter steigende Betriebskosten.
Weitere rechtliche Weichenstellungen bis Ende 2026
Neben den bereits beschlossenen Regelungen sind weitere gesetzliche Änderungen absehbar. Eine Expertenkommission im Bundesjustizministerium arbeitet an Vorschlägen zur Reform des Mietrechts, unter anderem zur Frage von Sanktionen bei Mietpreisüberhöhungen. Ergebnisse werden erst Ende 2026 erwartet. Zudem muss die europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) bis spätestens Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden. Sie sieht ambitionierte Ziele zur Reduktion des Energieverbrauchs sowie neue Vorgaben zu Solarpflichten, Ladeinfrastruktur und Gebäudeautomation vor. Auch Regelungen zum geordneten Rückbau von Gasnetzen sollen 2026 in das Energiewirtschaftsrecht aufgenommen werden.
(Bildquelle: GettyImages)
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