Das Gesetz, das erst vor wenigen Wochen beschlossen wurde, hatte große Erwartungen geweckt. Es ist Teil mehrerer Initiativen der Bundesregierung, um Planungs- und Bauprozesse zu beschleunigen. Doch schon jetzt scheint klar: Erfüllt wurden die Erwartungen nicht. Ganz im Gegenteil.
Ziel ist es, öffentliche Aufträge schneller zu vergeben und damit Planungs- und Bauprozesse zu beschleunigen – insbesondere im Wohnungsbau und bei Infrastrukturprojekten. Kern des Gesetzes ist eine Straffung der Vergabeverfahren. Fristen sollen verkürzt, Abläufe vereinfacht und formale Zwischenschritte reduziert werden. Gleichzeitig setzt die Reform stärker auf Digitalisierung: Angebote sollen in der Regel elektronisch eingereicht werden, Kommunikation und Dokumentation zunehmend digital erfolgen. Das soll Verfahren transparenter machen und Zeit sparen.
Zudem sieht das Gesetz punktuelle Erleichterungen vor, etwa in angespannten Märkten oder besonderen Situationen. In solchen Fällen können Vergabeverfahren flexibler gestaltet und Ausnahmen schneller genutzt werden. Auch bei Bürokratie und Nachweispflichten gibt es Ansätze zur Entlastung, wenn auch in begrenztem Umfang. Ein zentraler Punkt bleibt jedoch weitgehend unangetastet: der sogenannte Losgrundsatz. Er verpflichtet öffentliche Auftraggeber grundsätzlich dazu, Aufträge in mehrere Teilaufträge aufzuteilen, um kleineren und mittleren Unternehmen den Zugang zu sichern. Zwar erlaubt das Gesetz weiterhin Gesamtvergaben, also die Vergabe eines Projekts an einen Generalunternehmer, doch die Voraussetzungen dafür bleiben vergleichsweise eng. Genau hier setzt die Kritik aus der Praxis an.
Kritik aus der Branche: Mehr Hürden statt Entlastung
Erklärtes Ziel des neuen Gesetzes war es, den Wohnungsbau schneller machen. Aus Sicht der Branche passiert das Gegenteil. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen kritisiert das vom Deutscher Bundestag beschlossene Vergabebeschleunigungsgesetz scharf. Statt Verfahren zu vereinfachen, drohten neue Hürden, mehr Bürokratie und damit zusätzliche Verzögerungen beim Bau dringend benötigter Wohnungen.
Zwar enthält das Gesetz Ansätze zur Digitalisierung und zur Verkürzung einzelner Abläufe. Doch zentrale Probleme bleiben laut GdW bestehen. Vor allem die strengen Vorgaben bei der sogenannten Fach- und Teillosvergabe gelten weiterhin. Das zwingt Bauprojekte oft dazu, in viele einzelne Aufträge aufgeteilt zu werden. Für die Praxis ist das ein Problem. Gerade bei größeren oder innovativen Projekten führt diese Aufteilung zu mehr Abstimmung, mehr Schnittstellen – und damit zu längeren Bauzeiten.
Besonders kritisch sieht der Verband die Folgen für serielle und modulare Bauweisen. Diese gelten als Schlüssel, um schneller und günstiger zu bauen. Sie funktionieren aber oft nur effizient, wenn Projekte aus einer Hand vergeben werden. Genau das bleibt schwierig. Gesamtvergaben sind weiterhin nur in Ausnahmefällen möglich. Die Hürden dafür seien zu hoch, so der GdW. Damit werde ein wichtiges Instrument für mehr Tempo im Wohnungsbau faktisch blockiert.
Gemischte Reaktionen und offene Fragen
GdW-Präsident Axel Gedaschko bringt es auf den Punkt: Das Gesetz schaffe „nicht mehr Tempo, sondern neue Hürden“. Für viele Wohnungsunternehmen bedeute das mehr Aufwand und weniger FlexibilitätEin Kernproblem liegt laut Verband in der engen Auslegung der Ausnahmen vom sogenannten Losgrundsatz. Dieser schreibt vor, Aufträge in einzelne Lose zu teilen. Ausnahmen – also Gesamtvergaben – sind zwar möglich, aber nur unter strengen Bedingungen. In der Praxis werden sie deshalb selten genutzt. Besonders im klassischen Wohnungsbau, der nicht über Sonderprogramme gefördert wird, greifen die neuen Regeln kaum.
Der GdW fordert deshalb eine grundlegende Überarbeitung des Vergaberechts. Drei Punkte stehen im Mittelpunkt: Der Umgang mit dem Losgrundsatz soll flexibler werden. Es soll mehr Spielraum für Gesamtvergaben geben, wenn sie sinnvoll sind. Und die Anzahl der Dokumentations- und Nachweispflichten soll sinken. Zudem plädiert der Verband für Sonderregeln in angespannten Wohnungsmärkten. Dort müssten Verfahren schneller und pragmatischer werden.
Neben der deutlichen Kritik des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen fällt die Bewertung des Gesetzes insgesamt gemischt aus. Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe spricht von einem „ausgewogenen Kompromiss“, der Verfahren durch mehr Digitalisierung, vereinfachte Vergaben und höhere Schwellenwerte tatsächlich beschleunigen könne – auch wenn beim Thema Losvergabe nur ein begrenzter Spielraum geschaffen wurde. Gleichzeitig sehen Ingenieur- und Architektenkammern das Ergebnis als Erfolg für den Mittelstand, weil der Losgrundsatz erhalten bleibt und kleinere Unternehmen weiterhin Zugang zu Aufträgen haben.
Aus der Politik kommt dagegen ebenfalls Kritik: Oppositionsfraktionen im Bundestag halten das Gesetz für unzureichend – teils, weil es nicht genug Bürokratie abbaut, teils weil Chancen etwa für ökologische Vorgaben ungenutzt bleiben. Auch aus Fachkreisen wird bemängelt, dass einzelne Regelungen – etwa beim Rechtsschutz in Vergabeverfahren – eher zulasten der Kontrolle gehen könnten. Unterm Strich zeigt sich: Während Bauwirtschaft und Mittelstandsvertreter das Gesetz teilweise als pragmatischen Kompromiss sehen, kritisieren Wohnungswirtschaft und Teile der Politik, dass es die eigentlichen Beschleunigungsprobleme nicht löst.
Die Kritik trifft einen wunden Punkt. Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist hoch, gleichzeitig stockt der Neubau vielerorts. Komplexe Vergabeverfahren gelten seit Langem als ein Grund dafür. Aus Sicht der Wohnungswirtschaft ist klar: Ohne einfachere Regeln wird sich das Tempo kaum erhöhen. Der GdW kündigt an, sich weiter in den politischen Prozess einzubringen. Ob die Politik nachbessert, wird entscheidend sein. Denn am Ende geht es nicht nur um Verfahren – sondern um Millionen Wohnungen, die fehlen.
