In unserer Interview-Reihe „Im Fokus“ verraten Fachleute der Wohnungswirtschaft, was die Branche wirklich bewegt. In dieser Ausgabe erklärt Dr. Alexander Conreder, Leitung Wohnungswirtschaft bei EnBW, was MiSpeL, EEG-Novelle, AgNes und CO₂-Preis für Mehrfamilienhäuser bedeuten – und warum Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften auch in einer flexiblen Energiewelt mit planbaren Preisen rechnen können, wenn Tarif und Energiesystem zusammen gedacht werden.
imo-news: Herr Dr. Conreder, die Bundesnetzagentur hat Anfang Oktober die MiSpeL-Festlegung beschlossen, die EEG-Novelle liegt im Bundestag, die Netzentgeltreform AgNes steht vor dem Beschluss. Was kommt da auf Mehrfamilienhäuser zu?
Dr. Alexander Conreder: Auf den ersten Blick sind das getrennte Vorhaben, und der CO₂-Preis kommt noch dazu. Sie zeigen aber alle in dieselbe Richtung. Bisher hat das Mehrfamilienhaus Energie bezogen und allenfalls zu einer festen Vergütung eingespeist. Künftig wird es zum Marktteilnehmer: Garantierte Vergütungen gehen zurück, dafür bekommt Flexibilität einen Wert – also die Fähigkeit, Erzeugung, Speicherung und Verbrauch zeitlich zu verschieben. Aus einzelnen Anlagen entsteht ein Energiesystem, und die Regulierung beginnt, dieses System als Ganzes zu bepreisen.
Beginnen wir mit dem EEG. Was ändert die Novelle für die PV-Anlage auf dem Dach?
Der Regierungsentwurf sieht vor, dass die feste Einspeisevergütung für Neuanlagen ab 2027 ausläuft und die Direktvermarktung zum Regelfall wird. Kleinere Anlagen sollen nur noch eine befristete Übergangszahlung von höchstens 36 Monaten erhalten. Hinzu kommt: Neue Dachanlagen unter 100 Kilowatt sollen höchstens die Hälfte ihrer installierten Leistung einspeisen dürfen. Der Mieterstromzuschlag bleibt dagegen erhalten. Für das Mehrfamilienhaus heißt das: Der Wert des Solarstroms liegt künftig vor allem im Gebäude – bei Allgemeinstrom, Haushalten, Ladepunkten und Wärmepumpe. Und was übrig bleibt, muss jemand am Markt verkaufen. Dafür braucht es eine Prognose und zur Optimierung ein Energiemanagement. Nach den laufenden Beratungen wird es hier noch Anpassungen geben.
Mit MiSpeL hat die Bundesnetzagentur gerade die Regeln für Speicher und Ladepunkte neu gefasst. Was ist daran für die Wohnungswirtschaft relevant?
MiSpeL beseitigt eine Hürde, die Speicher bisher wirtschaftlich eingeengt hat. Wer die EEG-Förderung behalten wollte, durfte im Speicher ausschließlich Solarstrom zwischenlagern; bidirektionale Ladepunkte waren ganz ausgeschlossen. Künftig dürfen Speicher Solar- und Netzstrom mischen: bei niedrigen Preisen laden, bei hohen Preisen abgeben, ohne dass die Förderung für den Solarstrom verloren geht. Für zurückgespeisten Netzstrom werden Umlagen und Netzentgelte saldiert. Bidirektionale Ladepunkte werden Speichern weitgehend gleichgestellt. Damit wird die Ladeinfrastruktur in der Tiefgarage perspektivisch vom reinen Verbraucher zum Flexibilitätsgeber. Netz- und Messstellenbetreiber haben bis Ende September 2027 Zeit für die Umsetzung. Aber wer heute Ladeinfrastruktur plant, sollte es mitdenken.
Und AgNes? Netzentgelte gelten vielen Verwaltungen als durchlaufender Posten.
Das wird sich ändern. Nach dem Entwurf der Bundesnetzagentur vom August sollen ab 2029 auch diejenigen stärker an den Netzkosten beteiligt werden, die selbst Strom erzeugen. Anschlüsse mit eigener Erzeugung sollen einen Aufschlag auf den Netz-Grundpreis zahlen, Erzeugungsanlagen über 30 Kilowatt ein Einspeiseentgelt, das sich an der vereinbarten Einspeisekapazität bemisst, und größere Speicher ein Kapazitätsentgelt. Bemerkenswert ist ein Detail: Beim Mieterstrom mit Summenzähler fiele der Aufschlag nach derzeitigem Entwurfsstand einmal je Gebäude an, bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung dagegen für jede teilnehmende Wohnung. Das Messkonzept wird also zur wirtschaftlichen Entscheidung. Beschlossen ist das noch nicht, die Richtung ist aber erkennbar: Kapazität wird teurer, und wer seine Leistungsspitzen kennt und steuert, steht besser da.
Bleibt der CO₂-Preis. Welche Rolle spielt er in diesem Bild?
Er verbindet die Wärme mit dem Stromsystem. 2027 soll der nationale Preis nach dem Willen der Bundesregierung noch im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne bleiben, ab 2028 bildet er sich im europäischen Emissionshandel am Markt. Über die CO₂-Kostenaufteilung tragen Vermieter je nach energetischem Zustand des Gebäudes einen Teil davon. Das treibt die Elektrifizierung der Wärme. Und mit der Wärmepumpe kommt der größte flexible Verbraucher ins Gebäude: Sie kann Wärme vorziehen, wenn Solarstrom da ist oder Strom günstig ist. Die Wärme wird damit Teil derselben Optimierung wie PV, Speicher und Ladepunkte.
Flexibilität klingt nach schwankenden Preisen. Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften brauchen aber Planbarkeit.
Das ist der eigentliche Zielkonflikt. Eine Verwaltung muss Abschläge festlegen, einen Wirtschaftsplan aufstellen und am Jahresende eine nachvollziehbare Abrechnung vorlegen. Wer eine Liegenschaft ungesteuert in den Spotmarkt laufen lässt, bekommt jeden Tag andere Preise und im Zweifel unangenehme Überraschungen. Und er muss diese Preise auch noch gegenüber Anlagenbetreibern, Bewohnern und Nutzern abrechnen. Dafür gibt es in den meisten Gebäuden weder die Abrechnungsmechanismen noch die Kapazitäten. Die Erwartung der Wohnungswirtschaft ist deshalb völlig berechtigt: ein fester Preis.
Wie passen fester Preis und flexibler Markt zusammen?
Indem Tarifwelt und Systemwelt zusammenkommen. Wer die Prognosen für ein Gebäude erstellt – PV-Ertrag, Ladebedarf, Wärmelast, Speicherstand –, kennt die Freiräume: Wann kann der Speicher laden, wann die Fahrzeuge, wann die Wärmepumpe? Und nur wer diese Freiräume kennt, kann das Energiemanagement so steuern, dass es auf die aktuellen Energiemärkte reagiert. Dann lässt sich das Preisrisiko dort bündeln, wo es beherrschbar ist: bei demjenigen, der Prognose und Steuerung verantwortet. Der Tarif wird individueller und beruht auf dem Wissen über das technische System.
Flexibilität hat einen Wert, sagen Sie. Wer bekommt ihn?
Diejenigen, die sie bereitstellen. Wenn überschüssiger Solarstrom direkt vermarktet wird, ein Speicher am Markt arbeitet oder ein Fahrzeug künftig zurückspeist, entstehen Erlöse. Die Erwartung ist zu Recht, dass diese Erlöse als Vergütung zurückfließen: an den Anlagenbetreiber, etwa die Eigentümergemeinschaft, und an die Flexibilitätsgeber, also Bewohner und Nutzer. Wer sein Elektroauto länger am Ladepunkt lässt und dem System Spielraum gibt, sollte davon etwas haben. Voraussetzung sind intelligente Messsysteme und eine saubere Zuordnung, wer welchen Beitrag geleistet hat. Auch das spricht dafür, Messung, Steuerung, Tarif und Vermarktung zusammen zu betrachten.
Was bedeutet das für die Vorbereitung einer Eigentümerversammlung?
Die Fragen aus der Technik bleiben: Ausgangssituation, Bedarf, Varianten, Kosten, Betrieb. Es kommen aber energiewirtschaftliche hinzu. Lässt sich die Anlage steuern? Welches Messkonzept wählen wir, und was bedeutet es für Netzentgelte und Abrechnung? Wer vermarktet den Überschuss? Wer trägt das Preisrisiko? Wie werden Erlöse verteilt? Verwaltungen müssen dafür nicht zu Energiehändlern werden. Sie sollten aber darauf achten, dass diese Punkte in einem Konzept beantwortet werden. Werden Tarif, Messung, Steuerung und Vermarktung getrennt vergeben, entstehen Insellösungen der neuen Art: Der eine kennt die Prognose, der andere trägt das Preisrisiko, und keiner kann einen festen Preis verantworten.
Vieles ist noch nicht endgültig beschlossen. Sollten Eigentümergemeinschaften abwarten?
Abwarten wäre aus meiner Sicht die falsche Konsequenz. MiSpeL ist beschlossen. EEG-Novelle und AgNes können sich im Detail noch ändern, die Richtung ist aber in allen Entwürfen dieselbe. Sinnvoll ist deshalb, Gebäude flexibilitätsfähig zu planen: intelligente Messsysteme, steuerbare Komponenten, eine skalierbare Ladeinfrastruktur und ein Speicher, der zumindest vorgesehen ist. Nicht jede Kombination rechnet sich in jedem Gebäude, das bleibt richtig. Aber was heute installiert wird, sollte morgen am Markt teilnehmen können.
Und wo ordnet sich EnBW immo+ in diesem Zusammenspiel ein?
Genau an diesen Schnittstellen. Wir betrachten Energietarife, digitale Services, Ladeinfrastruktur sowie PV- und Mieterstromlösungen nicht als voneinander losgelöste Produkte, sondern als ein System. Unser Ziel ist, dass die Wohnungswirtschaft planbare Preise erhält und zugleich an der Flexibilität ihrer Gebäude teilhat. Im Hintergrund darf das durchaus komplex sein. Für Verwaltung und Bewohner sollte es im täglichen Betrieb aber einfach funktionieren.
Wenn Sie einer WEG-Verwaltung einen Rat für die nächsten Jahre geben könnten – welcher wäre das?
Vom Gebäude ausgehen, nicht vom einzelnen Produkt – und bei jedem Angebot eine zusätzliche Frage stellen: Wer kennt unser Gebäude gut genug, um uns einen festen Preis zuzusagen und uns an der Flexibilität zu beteiligen? Wer darauf eine belastbare Antwort bekommt, hat Technik und Tarif zusammengebracht. Man muss heute nicht jede Regulierung im Detail kennen. Aber man sollte Entscheidungen vermeiden, die das Gebäude auf Jahre vom Markt abschneiden.
Sie vertiefen genau diese Fragen demnächst gemeinsam mit dem VDIV Deutschland. Was erwartet die Teilnehmenden?
Am 19. November schauen wir uns sehr praxisnah an, wie Ladeinfrastruktur und Photovoltaik in Wohnungseigentümergemeinschaften geplant und umgesetzt werden können. Dabei geht es bewusst nicht nur um Technik. Wir betrachten auch Wirtschaftlichkeit, Betriebs- und Abrechnungsmodelle sowie die Frage, wie entsprechende Maßnahmen rechtssicher und nachvollziehbar für die Beschlussfassung vorbereitet werden können. Gemeinsam mit Rechtsanwalt Helge Schulz wollen wir damit zwei Perspektiven verbinden, die in der Praxis zwingend zusammengehören: die technisch-energiewirtschaftliche Lösung und ihre Umsetzung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Das VDIV-Online-Seminar „Ladeinfrastruktur und PV-Strom – Technik, Wirtschaftlichkeit & Beschlussfassung“ findet am 19. November 2026 von 10:00 bis 11:30 Uhr statt. Teilnehmende erhalten einen praxisnahen Überblick über skalierbare Ladeinfrastruktur, PV-Nutzungsmodelle, Wirtschaftlichkeit sowie die rechtlichen Anforderungen an die Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften und können sich unter Veranstaltung | VDIV Immobilienverwalter kostenlos anmelden.
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