In unserer Interview-Reihe „Im Fokus“ verraten Fachleute der Wohnungswirtschaft, was die Branche wirklich bewegt. In dieser Ausgabe erläutert Dr. Dirk Then, CEO der noventic group, warum der laufende Gebäudebetrieb ein zentraler, bislang oft unterschätzter Hebel für die Wärmewende ist – und wie digitale Lösungen dabei helfen können, Energieverbräuche zu senken und die Transformation des Gebäudebestands wirtschaftlich vorzubereiten.
Herr Dr. Then, Diskussionen über die Wärmewende werden aktuell stark von Fragen der regulatorischen Planungssicherheit geprägt. Warum sollten Wohnungsunternehmen trotzdem schon jetzt handeln?
Dr. Dirk Then: Die Unsicherheit ist nachvollziehbar. Gleichzeitig gibt es wirtschaftliche Herausforderungen, die schon heute bestehen – unabhängig davon, wie einzelne politische Vorgaben am Ende ausgestaltet werden. Energie bleibt ein wesentlicher Kostenfaktor in der Bewirtschaftung von Gebäuden. Deshalb ist es sinnvoll, zuerst dort anzusetzen, wo sich der Verbrauch mit vergleichsweise geringem Eingriff beeinflussen lässt: im laufenden Betrieb.
Eine optimierte Betriebsführung kann unnötige Energieverbräuche reduzieren, Betriebskosten begrenzen und gleichzeitig die technische Ausgangslage eines Gebäudes verbessern. Das verschafft Wohnungsunternehmen Handlungsspielraum, bevor sie über große und kapitalintensive Modernisierungsschritte entscheiden müssen.
Auch die europäische Gebäuderichtlinie EPBD gibt die langfristige Richtung vor: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands soll in den kommenden Jahren deutlich sinken. Für Wohnungsunternehmen spricht deshalb viel dafür, ihre Bestände schon heute entwicklungsoffen auf diese Transformation vorzubereiten.
Dabei sollten wir zunächst die Effizienzpotenziale heben, die in der bestehenden Technik liegen. Nicht optimal eingestellte Heizungsanlagen können mehr Energie verbrauchen als notwendig. Betriebsparameter, hydraulische Verhältnisse und die tatsächliche Wärmeabnahme im Gebäude besser aufeinander abzustimmen, ist deshalb ein naheliegender erster Schritt.
Und dieser Schritt hat einen zweiten Vorteil: Im laufenden Betrieb werden reale Daten darüber erfasst, wie ein Gebäude tatsächlich funktioniert. Diese Daten helfen dabei, spätere Investitionen fundierter zu planen, Maßnahmen zu priorisieren und technische Lösungen passender zu dimensionieren. So wird Betriebsoptimierung vom kurzfristigen Effizienzhebel zugleich zum Einstieg in die langfristige Transformation des Bestands.
Wie aufwendig ist der Einstieg in einen datenbasierten Gebäudebetrieb, technisch und wirtschaftlich?
Geringer als viele vermuten. Die bestehende Gebäudetechnik kann gezielt ergänzt werden: smarte Thermostate lassen sich als Retrofit integrieren und bereits wenige Sensoren im Heizungskeller genügen, um Transparenz über den Betrieb der Zentralheizanlage zu schaffen. Dafür muss nicht gleich die gesamte technische Infrastruktur eines Gebäudes erneuert werden.
Das ist für die Wohnungswirtschaft entscheidend: Wir brauchen neben der umfassenden energetischen Sanierung auch Maßnahmen, die sich schnell, skalierbar und mit möglichst geringen Eingriffen in bewohnte Gebäude umsetzen lassen.
Die Umsetzung ist folglich schnell und kosteneffizient. Je nach Gebäude sind Investitionen von rund 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter ausreichend. Entsprechende Maßnahmen sind über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) förderfähig. Klassische energetische Sanierungen sind in der Regel deutlich investitionsintensiver und mit einem wesentlich höheren Umsetzungsaufwand verbunden.
Der entscheidende Punkt ist für mich deshalb weniger eine einzelne Technologie. Es geht darum, einen Einstieg zu schaffen: erst Transparenz herstellen, dann optimieren und auf dieser Grundlage den Sanierungsplan für die nächsten Investitionen zielgerichtet vorbereiten.
Welche Rolle spielen dabei die Bewohnerinnen und Bewohner?
Ich glaube, wir sollten das klassische Nutzer-Investoren-Dilemma nicht zum Ausgangspunkt jeder Diskussion machen. Bestandshalter und Bewohner haben beim effizienten Gebäudebetrieb durchaus gemeinsame Interessen. Beide Seiten profitieren davon, wenn weniger Energie unnötig verbraucht wird, Komfort erhalten bleibt und Prozesse im Gebäude besser funktionieren.
Das gelingt allerdings nur, wenn wir die Bewohnerinnen und Bewohner mitnehmen. Digitalisierung darf nicht bedeuten, ihnen Technik überzustülpen. Sie sollte den Alltag einfacher machen und einen unmittelbar nachvollziehbaren Nutzen schaffen.
Smarte Thermostate zeigen, wie das gelingen kann: Bewohner können ihre Raumtemperatur individuell und komfortabel steuern, während der Energieverbrauch auf Gebäudeebene optimiert wird. Die kontinuierliche Analyse der Zentralheizanlage ermöglicht es Wohnungsunternehmen und Verwaltern, ineffiziente Betriebszustände oder Fehlfunktionen frühzeitig zu erkennen. So wird aus einem vermeintlichen Interessengegensatz ein konkreter Mehrwert für beide Seiten.
Wie sollten wir die Wärmewende im Gebäudebestand also künftig denken?
Die Wärmewende entscheidet sich nicht allein daran, welche neue Technik wir in Gebäude einbauen. Mindestens genauso wichtig ist die Frage, wie intelligent wir die vorhandene und zukünftige Technik betreiben.
Ich bin überzeugt, dass der Gebäudebetrieb deshalb deutlich dynamischer und datenbasierter werden wird. Reale Betriebs- und Verbrauchsdaten schaffen Transparenz darüber, wie Wärmeversorgung, Gebäude und Nutzerverhalten zusammenspielen. Auf dieser Grundlage können Anlagen kontinuierlich optimiert und Investitionsentscheidungen fundierter getroffen werden.
Digitalisierung ist damit keine Ergänzung zur Wärmewende, sondern eine ihrer wesentlichen Infrastrukturen. Sie verbindet Verbrauch, technische Anlagen und Steuerung und kann dazu beitragen, ökologische Anforderungen und wirtschaftliche Realität besser zusammenzubringen.
Genau darin liegt eine große Chance für die Wohnungswirtschaft: den Gebäudebestand nicht nur Maßnahme für Maßnahme zu sanieren, sondern ihn Schritt für Schritt intelligenter weiterzuentwickeln. Für uns bei noventic ist das ein wesentlicher Baustein auf dem Weg zum klimaintelligenten Gebäude und zum Smart Energy Haus.
Bildnachweis: noventic
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