Die Möglichkeiten der gebäudenahen Stromversorgung wachsen – ebenso die regulatorischen Anforderungen. Welches Modell eignet sich für welchen Anspruch in der Wohnungswirtschaft?
Der Ausbau der Photovoltaik-Anlagen in Deutschland verzeichnet seit Jahren Rekordzahlen: Allein 2023 und 2024 wurden jeweils mehr als 15 Gigawatt neue PV-Leistung installiert, Anfang 2025 lag der Gesamtbestand bei rund 99 Gigawatt. Um das im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) verankerte Ziel von 215 Gigawatt bis 2030 zu erreichen, wäre ab 2026 ein jährlicher Zubau von rund 22 Gigawatt erforderlich. Rein rechnerisch scheint Deutschland auf Kurs zu sein – strukturell jedoch nicht.
Denn der Boom wird bislang vor allem von Freiflächenanlagen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern getragen. Mehrfamilienhäuser, insbesondere im Bestand, bleiben deutlich hinter ihren Möglichkeiten zurück.
Politischer Rahmen
Derzeit dominieren zwei Modelle der dezentralen Stromversorgung: Eigenverbrauch durch einen zentralen Betreiber oder Mieterstrommodelle, bei denen der Betreiber den Mieterinnen und Mietern Strom verkauft. In Deutschland gibt es rund 3,5 Millionen Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 23,5 Millionen Wohnungen. Dem stehen laut Bundesnetzagentur lediglich rund 5.400 geförderte Mieterstrom-Projekte gegenüber. Setzt man diese Zahlen ins Verhältnis, wird deutlich, wie groß die Lücke zwischen Potenzial und Umsetzung weiterhin ist.
Zusätzliche Dynamik erhält das Thema durch die aktuelle Rechtsprechung. Auslöser ist ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH), das im Frühjahr 2025 durch eine weitreichende Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) in nationales Recht übersetzt wurde. Im Zentrum steht der Begriff der sogenannten Kundenanlage im Energiewirtschaftsgesetz.
Kundenanlagen bildeten bislang die rechtliche Grundlage zahlreicher dezentraler Stromversorgungskonzepte: vom Mieterstrom über die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung bis hin zu Quartierslösungen und industriellen Eigenversorgungskonstellationen. Ihr Vorteil: Sie sind von Netzentgelten befreit und unterliegen nicht den umfassenden regulatorischen Pflichten eines Verteilnetzbetreibers.
Der EuGH stellte jedoch klar, dass es den Mitgliedstaaten nicht erlaubt ist, bestimmte Stromverteilungsanlagen pauschal aus dem unionsrechtlichen Netzbegriff auszunehmen. Maßgeblich seien allein Spannungsebene und Art der versorgten Kunden. Werden Letztverbraucher beliefert, liegt aus europäischer Sicht grundsätzlich ein Verteilnetz vor – mit allen regulatorischen Konsequenzen. Zusätzliche nationale Kriterien, wie sie der deutsche Kundenanlagenbegriff bislang vorsah, seien unzulässig.
Der BGH griff diese Argumentation auf und legte sie weit aus. Die Folge: Die Entscheidung betrifft nicht nur Quartierslösungen oder Energy-Sharing-Ansätze über mehrere Grundstücke hinweg. Auch klassische Mieterstrommodelle und Konstellationen der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung geraten rechtlich in den Fokus, sobald mehrere Letztverbraucher innerhalb einer gemeinsamen Infrastruktur beliefert werden.
Dies sorgte für große Verunsicherung in der Branche. Daraufhin beschloss der Bundestag im November 2025 eine dreijährige Übergangsregelung: Bestehende Kundenanlagen bleiben demnach bis Ende 2028 von der Netzregulierung ausgenommen. Das schafft Zeit, jedoch keine dauerhafte Rechtssicherheit. Die eigentliche Herausforderung – eine EU-rechtskonforme, langfristige Einordnung dezentraler Versorgungskonzepte – bleibt bestehen.
Welche Modelle heute zur Verfügung stehen
Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das: Die grundsätzliche politische Unterstützung für gebäudenahe Stromversorgung ist vorhanden, ihre konkrete Ausgestaltung erfordert jedoch ein genaues Verständnis der jeweiligen Modelle und ihrer Anwendungsbereiche. Welche Lösung sich eignet, hängt weniger von der Technologie als von Größe, Struktur und Organisation eines Gebäudes oder Quartiers ab.
Mieterstrom
Das 2017 eingeführte Mieterstrommodell zählt zu den bekanntesten Ansätzen der gebäudenahen Stromversorgung. Strom aus einer Photovoltaikanlage wird dabei direkt an die Bewohnerinnen und Bewohner eines Gebäudes geliefert, ergänzt durch Strom aus dem öffentlichen Netz.
Rechtlich basiert Mieterstrom darauf, dass der Anlagenbetreiber Strom an Dritte liefert. Hier wird es dann etwas komplexer: Mieterstrommodelle erfordern spezielle Stromlieferverträge, eine differenzierte Mess- und Abrechnungsinfrastruktur sowie umfangreiche Meldepflichten gegenüber Netzbetreibern und Behörden. In vielen Fällen müssen Betreiber als Vollversorger auftreten oder zumindest eine lückenlose Reststromversorgung sicherstellen.
Mieterstrom ist bislang noch ein Nischenmodell. Angesichts des erheblichen administrativen Aufwands ist die Zahl realisierter Projekte weiterhin vergleichsweise gering. In der Praxis haben sich unterschiedliche Ausprägungen etabliert, die auf eine mögliche Ausweitung des Modells reagieren: Beim klassischen Mieterstrom verkauft die Vermieterin oder der Vermieter den selbst erzeugten Strom direkt an die Mieterinnen und Mieter; ergänzender Netzstrom wird über separate Lieferverträge bezogen. Alternativ können externe Dienstleister eingebunden werden, die im sogenannten Lieferkettenmodell als Stromlieferanten auftreten und Abrechnung, Vertragsmanagement und regulatorische Pflichten übernehmen. Gemeinsam ist allen Mieterstromvarianten, dass sie auf der Nutzung der öffentlichen Netzinfrastruktur beruhen. Diese Modelle eignen sich insbesondere für größere Gebäude oder Quartiere, in denen Skaleneffekte den organisatorischen Aufwand rechtfertigen.
Das Lieferkettenmodell als praktikable Ausprägung des Mieterstroms
Eine in der Praxis zunehmend relevante Ausprägung des Mieterstroms ist das sogenannte Lieferkettenmodell. Es adressiert zentrale Hürden klassischer Mieterstromkonzepte, insbesondere den hohen organisatorischen und regulatorischen Aufwand für Eigentümerschaft und Bestandshalter. Angeboten wird dieses Modell unter anderem von großen Energiekomplettdienstleistern wie der EnBW Energie Baden-Württemberg AG, die mit „EnBW Strom SolarWohnen“ ein neues Produkt entwickelt hat, das sich speziell an die Anforderungen der Wohnungswirtschaft richtet.
Im Lieferkettenmodell bleibt der Immobilien- oder Quartierseigentümer Betreiber der Photovoltaikanlage und damit Inhaber der Erzeugungsanlage. Der erzeugte Solarstrom wird jedoch nicht direkt an die Bewohnerinnen und Bewohner verkauft, sondern zunächst an einen spezialisierten Energiedienstleister abgegeben. Dieser übernimmt in der weiteren Lieferkette die Rolle des Stromlieferanten gegenüber den teilnehmenden Bewohnerparteien. Ergänzend stellt er die notwendige Reststromversorgung aus dem öffentlichen Netz sicher, organisiert Messung, Abrechnung sowie die energiewirtschaftlichen Melde- und Berichtspflichten.
Der entscheidende Vorteil dieses Ansatzes liegt in der klaren Aufgabenteilung: Während die Betreibenden von stabilen Erlösen aus der Stromvermarktung profitieren und die Investition in die PV-Anlage wirtschaftlich nutzen können, werden die komplexen Anforderungen eines Energieversorgers ausgelagert. Insbesondere Pflichten wie Vollversorgung, Bilanzkreismanagement oder Kundenabrechnung verbleiben beim Dienstleister. Für die Bewohnerinnen und Bewohner wiederum entsteht ein einheitliches Stromprodukt, das lokal erzeugten Solarstrom und Netzstrom kombiniert.
Voraussetzung für die Umsetzung sind neben der Photovoltaikanlage eine geeignete Mess- und Abrechnungsinfrastruktur sowie entsprechende vertragliche Regelungen zwischen Anlagenbetreiber, Dienstleister und Mietern. Da es sich weiterhin um ein Mieterstrommodell im Sinne des EEG handelt, gelten auch hier die einschlägigen energierechtlichen Rahmenbedingungen.
Im Vergleich zu anderen Mieterstromvarianten eignet sich das Lieferkettenmodell insbesondere für größere Gebäude oder Portfolios, in denen Skaleneffekte den Einsatz eines zentralen Dienstleisters wirtschaftlich sinnvoll machen. Wohnungsunternehmen, die ihren Mieterinnen und Mietern lokalen Solarstrom anbieten möchten, ohne selbst in die Rolle eines Energieversorgers zu schlüpfen, erhalten so einen vergleichsweise risikoarmen und standardisierbaren Zugang zur gebäudenahen Stromversorgung.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Mit der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung, auch Gebäudestrom genannt, hat der Gesetzgeber 2024 ein weiteres Modell geschaffen. Es verzichtet auf die Vollversorgungspflicht und erlaubt es, den lokal erzeugten Strom anteilig direkt an die Letztverbraucher weiterzugeben. Der Reststrombedarf wird individuell über externe Lieferanten gedeckt.
Die GGV reduziert regulatorische Anforderungen gegenüber klassischen Mieterstrommodellen, etwa zur Reststromversorgungspflicht, und eröffnet neue Spielräume für Eigentümergemeinschaften und Bestandshalter. Doch auch hier gilt: Für Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Verwaltungen ist die Umsetzung administrativ aufwendig.
Stromverteilung über Direktleitungen
Neben den gesetzlich definierten Modellen haben sich in der Praxis weitere Ansätze etabliert, bei denen der Strom über Direktleitungen innerhalb eines Gebäudes verteilt wird. Sie zielen weniger auf Skalierung und werden vor allem in kleineren Mehrfamilienhäusern eingesetzt.
Die Pionierkraft GmbH, ein junges Technologieunternehmen aus München, hat vor diesem Hintergrund eine Lösung entwickelt, mit der sich Mehrfamilienhäuser mit bis zu zwanzig Wohneinheiten pro Hauskastenanschluss versorgen lassen. Da der Strom mittels direkter Leitungen nach § 3 Nr. 24 des alten Energiewirtschaftsgesetzes (aEnWG) weitergegeben wird, fällt das System nicht unter das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofes zur Kundenanlage.
Das „Pionierkraftwerk“ leitet bedarfsgerecht Strom vom Dach direkt in die Wohneinheit, ohne dass die Eigentümerinnen und Eigentümer in die Rolle von Energieversorgern schlüpfen müssen. Es handelt sich bei der Lösung nicht um eine vollständige Stromversorgung, sondern um ergänzenden Solarstrom zu den bestehenden Stromlieferverträgen der Mietparteien mit den Betreibern. Das heißt: Wer im Haus wohnt, behält seinen Stromanbieter und bekommt zusätzlich Strom vom eigenen Dach.
Konzeptionell unterscheidet sich dieser Ansatz von der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung: Der Strom wird situativ geteilt. Die Übertragung erfolgt nur innerhalb der vorhandenen Kapazitäten der privaten Leitung und orientiert sich ausschließlich am tatsächlichen Bedarf. Das ermöglicht eine fein abgestimmte Nutzung der PV-Energie, ohne Lastspitzen zu erzeugen oder fremde Netzstrukturen einzubeziehen.
Unter den aktuellen rechtlichen Rahmenbedingungen bietet die bedarfsorientierte Weitergabe von Solarstrom innerhalb von Gebäuden einen belastbaren Ansatz. Direktleitungen verbinden technische Umsetzbarkeit mit rechtlicher Klarheit, ohne bestehende Netze zu berühren oder auf Sonderregelungen angewiesen zu sein.
Kein Modell für alle Fälle
Die politische Richtung ist klar: Lokale Stromerzeugung und -nutzung sollen gestärkt werden. Gleichzeitig kann kein Modell alle Anforderungen gleichermaßen erfüllen. Mieterstrom, gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, Quartierslösungen und dezentrale Ansätze eignen sich für unterschiedliche Maßstäbe und Strukturen.
Für die Wohnungswirtschaft kommt es daher weniger auf die Suche nach einer universellen Lösung an, sondern auf die gezielte Auswahl des Modells, das zur jeweiligen Immobilie passt.
(Bildquelle: iStock)
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