In unserer Interview-Reihe „Im Fokus“ verraten Fachleute der Wohnungswirtschaft, was die Branche wirklich bewegt. In dieser Ausgabe blickt Matthias Sacher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Kreisbaugesellschaft Tübingen mbH, auf das herausfordernde Jahr 2025 zurück und gibt einen Ausblick auf das kommende Jahr.
Herr Sacher, zu Beginn des Jahres sagten Sie im Gespräch: „Als Branche stecken wir im Krisenmodus.“ Wie würden Sie die Situation heute, zum Ende des Jahres 2025, beschreiben?
Zum Jahresende 2025 würde ich sagen: Wir stecken zumindest noch mit einem Bein im Krisenmodus, aber wir haben gelernt, stabiler damit umzugehen. Die extremen Ausschläge bei Baukosten und Finanzierung haben sich etwas beruhigt, bleiben allerdings auf einem hohen Niveau. Gleichzeitig spüren wir weiter einen massiven Nachfrageüberhang, insbesondere im preisgedämpften und sozialen Segment. Die strukturellen Probleme – zu wenig Förderung, zu langsame und aufwändige Verfahren – sind nach wie vor ungelöst.
Aber: Wir sehen erste positive Effekte unserer eigenen Gegenmaßnahmen. Durch die Entwicklung unseres seriellen Haustyps, die vorgezogene Defossilisierung der Worst-Performance-Buildings und neue Projektansätze schaffen wir es, die dringend notwendigen Investitionen in den Gebäudebestand und die Wohnraumschaffung weiter voranzutreiben. Ich würde die Lage daher heute als „angespannte Stabilität“ beschreiben: Wir arbeiten unter schwierigen Rahmenbedingungen, aber wir sind handlungsfähig – und das ist in dieser Zeit schon ein Fortschritt.
Was war rückblickend die größte Belastungsprobe für die Kreisbaugesellschaft als kommunales Wohnungsunternehmen im vergangenen Jahr?
Ganz allgemein gesagt: Insgesamt war es also das Zusammenspiel aus finanziellen Rahmenbedingungen, Modernisierungsdruck und sozialer Verantwortung, das für uns die größte Belastungsprobe dargestellt hat – und uns gleichzeitig gezeigt hat, wie wichtig ein solides Fundament und verlässliche kommunale Partnerschaften sind.
Projektspezifisch war im vergangenen Jahr die größte Belastungsprobe für die Kreisbaugesellschaft eindeutig unser Pilotprojekt, die Sanierung unseres großen Bestandsensembles in Bodelshausen in bewohntem Zustand, in dem wir 64 Wohneinheiten in nur neun Monaten von Energieeffizienzklasse H auf A sanieren und parallel die Grundrisse für unsere Mieterinnen und Mieter verbessert und angepasst haben.
Zum einen ist die technische und organisatorische Komplexität enorm: Gebäudeteile aus verschiedenen Baujahren, hohe energetische Anforderungen, ein enger Zeitplan und die Notwendigkeit, die Arbeiten so zu takten, dass die Beeinträchtigungen für die Bewohnerinnen und Bewohner so gering wie möglich bleiben. Jede Maßnahme musste detailliert vorbereitet werden – von der Logistik über die Baustellenführung bis hin zur Sicherstellung der Erreichbarkeit der Wohnungen.
Zum anderen war die kommunikative Belastung nicht zu unterschätzen. Sanieren im laufenden Betrieb bedeutet, dass wir ständig in engem Austausch mit den Mietparteien stehen, Fragen klären, Sorgen aufnehmen und Lösungen finden müssen. Das erfordert nicht nur Ressourcen, sondern auch viel Fingerspitzengefühl.
Sie haben Anfang des Jahres deutlich gesagt, dass Neubau unter aktuellen Bedingungen eigentlich Mieten von 16 bis 18 Euro erfordern würde. Wie gelingt es der Kreisbau dennoch, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?
Trotz der Tatsache, dass Neubau unter den aktuellen Markt- und Kostenbedingungen eigentlich Mieten von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter erfordern würde, gelingt es uns als Kreisbaugesellschaft weiterhin, bezahlbaren Wohnraum anzubieten – allerdings nur durch einen Mix aus wirtschaftlicher Disziplin, kommunaler Unterstützung und kreativen Lösungsansätzen.
Erstens: Wir nutzen unseren Bestand konsequent als Stabilitätsanker. Durch gezielte Modernisierungen, Nachverdichtungen und Dachausbauten können wir zusätzlichen Wohnraum schaffen, ohne die vollen Neubaukosten tragen zu müssen. Diese Maßnahmen sind wirtschaftlich deutlich effizienter und ermöglichen sozialverträgliche Mieten.
Zweitens: Bei Neubauprojekten setzen wir auf Förderprogramme, wo immer das möglich ist. Auch wenn die Programme laufend angepasst und verändert werden, tragen sie wesentlich dazu bei, die Finanzierungslücke zu verkleinern und die späteren Mieten zu dämpfen.
Drittens: Die enge Zusammenarbeit mit dem Landkreis und den Kommunen hilft uns, tragfähige Grundstücksmodelle und langfristige Finanzierungsperspektiven zu entwickeln. Ohne diese kommunale Rückendeckung wäre bezahlbarer Neubau derzeit kaum realisierbar.
Viertens: Wir planen heute anders als noch vor einigen Jahren – kompakter, ressourcenschonender und mit einem hohen Vorfertigungsgrad, wo dies möglich ist. Jede eingesparte Bauzeit und jedes standardisierte Element wirken sich positiv auf die Wirtschaftlichkeit aus.
Kurz gesagt: Bezahlbarer Wohnraum entsteht aktuell nicht trotz, sondern nur durch ein sehr bewusstes Management aller Stellschrauben.
Sie haben sich das ambitionierte Ziel gesetzt, den Bestand bis 2040 klimaneutral zu machen. Wo steht die Kreisbau heute auf diesem Weg?
Wir stehen bei unserem Ziel der Klimaneutralität bis 2040 solide im Plan. In den vergangenen beiden Jahren haben wir die energetische Sanierung deutlich beschleunigt und dabei vor allem auf Projekte gesetzt, die eine hohe CO₂-Wirkung entfalten – also: Worst-Performance-Buildings First. Ein Schwerpunkt lag auf der systematischen Verbesserung der Gebäudehülle und dem Austausch veralteter Heiztechnik durch effizientere, erneuerbare Systeme. Zudem haben wir unseren gesamten Gebäudebestand energetisch durchleuchtet. Dadurch wissen wir sehr genau, wo wir mit vertretbarem Aufwand große Effekte erzielen können und wo langfristige, tiefgreifendere Eingriffe notwendig sind. Dieses priorisierte Vorgehen sorgt dafür, dass wir unsere Ressourcen zielgenau einsetzen.
Unterm Strich lässt sich sagen: wir bewegen uns konsequent auf dem Pfad zur Klimaneutralität. Die Grundlagen sind gelegt, die ersten Meilensteine erfolgreich absolviert, und die kommenden Jahre werden entscheidend dafür sein, das Tempo hochzuhalten und die Klimaziele verlässlich zu erreichen.
Mit welchem Gefühl blicken Sie ins Jahr 2026 – eher vorsichtig oder optimistisch? Welche Schwerpunkte setzt die Kreisbau im kommenden Jahr?
Wir blicken auf 2026 mit einem vorsichtigen Optimismus. Die Rahmenbedingungen bleiben herausfordernd – Baukosten, Finanzierung und die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum setzen uns nach wie vor unter Druck. Gleichzeitig haben wir im vergangenen Jahr wichtige Fortschritte gemacht: Unsere Projekte laufen planmäßig, wir konnten Sanierungen wie in Bodelshausen erfolgreich umsetzen und unsere Strategie zur klimaneutralen Bestandsentwicklung weiter vorantreiben.
Für das kommende Jahr setzen wir klare Schwerpunkte: Einer davon ist die Bestandssanierung und Klimaneutralität. Wir treiben unsere Modernisierungsmaßnahmen gezielt voran, setzen auf Energieeffizienz und regenerative Technologien, um den Weg zur Klimaneutralität bis 2040 konsequent zu verfolgen. Des Weiteren setzen wir den Neubau und Nachverdichtungen in den Fokus. Trotz hoher Kosten werden wir weiter bezahlbaren Wohnraum schaffen, insbesondere durch Nachverdichtung, Dachausbauten und geförderte Neubauprojekte. Auch Mieterorientierung und Kommunikation sind für uns wichtige Aufgaben. Die Erfahrungen aus der Sanierung in bewohntem Zustand zeigte, wie wichtig ein enger Austausch mit unseren Mieterinnen und Mietern ist. Wir wollen die Mieterkommunikation stärken, und schlussfolgernd die Mieterzufriedenheit steigern. Und nicht zuletzt spielt auch finanzielle Stabilität eine wichtige Rolle. Wir achten weiterhin auf eine solide wirtschaftliche Basis und wollen ohne Kapitalzuführungen unserer Gesellschafter handlungsfähig bleiben und vor allem auch unabhängig von externen Schwankungen.
Was müsste sich aus Ihrer Sicht politisch ändern, damit kommunale Wohnungsunternehmen leichter bezahlbaren Wohnraum schaffen und zugleich nachhaltiger wirtschaften können?
Wir brauchen stabile, verlässliche und langfristig planbare Rahmenbedingungen. Nur so lassen sich die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und die nachhaltige Entwicklung des Gebäudebestands und des gesamten Gebäudesektors sinnvoll verbinden und die soziale Verantwortung erfüllen.
Im Detail bedeutet das zum einen bessere Förderstrukturen. Förderprogramme für Neubau und energetische Sanierung müssen planbar, unbürokratisch und langfristig angelegt sein. Kurzfristige Anpassungen oder Deckelungen erschweren die Projektplanung und verteuern am Ende die Mieten. Zum anderen müssen nachhaltige Bau- und Sanierungsmethoden gefördert werden. Klimaneutralität erfordert Investitionen in erneuerbare Energien, die Gebäudehülle und moderne Haustechnik. Politische Anreize, wie z. B. Zuschüsse für CO₂-arme Technologien, würden diese Maßnahmen wirtschaftlich tragfähig machen. Beschleunigte Verfahren und vereinfachte Genehmigungen würden den Neubau ebenfalls erheblich erleichtern. Nicht zuletzt erfordert es finanzielle Stabilität und Investitionssicherheit. Zins- und Kostenentwicklungen sind schwer kalkulierbar. Politische Maßnahmen, die langfristige Finanzierung sichern – etwa über Förderkredite oder Zuschüsse – helfen, Mieten sozialverträglich zu halten.
Bildnachweis: Kreisbaugesellschaft Tübingen mbH
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