In unserer Interview-Reihe „Im Fokus“ verraten Fachleute der Wohnungswirtschaft, was die Branche wirklich bewegt. In dieser Ausgabe erklärt Nico Kühner, Vorstandsmitglied der TEN31 Bank AG, warum die WEG-Finanzierung trotz drängender Sanierungsbedarfe vielerorts noch ein Schattendasein führt, welche Vorteile sie gegenüber klassischen Sonderumlagen bietet und wie sie auch in finanziell heterogenen Eigentümergemeinschaften dringend notwendige Projekte ermöglicht.
imo-news: Herr Kühner, Sie betonen die Dringlichkeit von Sanierungen in WEGs – warum hat sich das Thema WEG-Finanzierung bisher in der Breite noch nicht durchgesetzt, obwohl die Probleme seit Jahren bekannt sind?
Nico Kühner: Aus meiner Sicht gibt es zwei Hauptgründe. Erstens wissen viele Wohnungseigentümer schlicht nicht, dass Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum auch über die Gemeinschaft selbst finanziert werden können. Vielen ist nicht bewusst, dass die Gemeinschaft als eigene Rechtsperson ein Darlehen aufnehmen darf. Zweitens gibt es eine emotionale Hürde: Der Gedanke an eine „gemeinschaftliche Haftung“ schreckt manche ab. Dabei besteht diese Haftung auch bei einer Sonderumlage – nur wird das oft übersehen. In vielen Fällen ist das Risiko für den Einzelnen bei einer Sonderumlage sogar größer.
Wie stellen Sie sicher, dass ein WEG-Darlehen langfristig tragbar bleibt – insbesondere angesichts steigender Zinsen, Inflation und der teils sehr heterogenen Zahlungsfähigkeit innerhalb einer Eigentümergemeinschaft?
Die meisten WEG-Finanzierungen werden als Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz abgeschlossen. Das bedeutet: Die monatliche Belastung bleibt über die gesamte Laufzeit – meist zehn Jahre – konstant. Das Zinsänderungsrisiko entfällt, was auch die Planung im Wirtschaftsplan deutlich erleichtert. Hinzu kommt, dass die zugrunde liegende Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme technisch deutlich länger hält als die Finanzierung läuft. So ist sichergestellt, dass die Maßnahme nicht nur die Substanz erhält, sondern auch eine Wertsteigerung des Objekts bewirkt.
Sie sprechen von WEG-Darlehen ohne Schufa-Prüfung und Einzelhaftung – wie gelingt es der Bank dennoch, das Ausfallrisiko zu kalkulieren und abzusichern?
Das funktioniert über Risikodiversifikation, die in der Gemeinschaft ohnehin schon gelebte Praxis ist. Ein WEG-Darlehen wird wie jeder andere Posten im Wirtschaftsplan behandelt – der Unterschied liegt lediglich in der Höhe und Laufzeit. Fällt ein einzelner Eigentümer mit seinem Hausgeld aus – in dem auch die Kreditrate enthalten ist – bricht die Finanzierung nicht sofort zusammen. Die Gemeinschaft verfügt in der Regel über Erhaltungsrücklagen und die Verwaltung leitet bei Zahlungsverzug dieselben Schritte ein wie sonst auch: Mahnverfahren, Beitreibung, notfalls bis hin zur Zwangsversteigerung. Durch diesen Mechanismus bleibt die Liquidität der Gemeinschaft in den meisten Fällen stabil.
Kritiker könnten argumentieren, dass gemeinschaftliche Kredite Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft verschärfen könnten – wie begegnen Sie diesem Risiko aus Sicht der Bank?
Unsere Erfahrung zeigt eher das Gegenteil. Wenn die Vorteile einer WEG-Finanzierung transparent und praxisnah erklärt werden, kann sie den Konsens innerhalb der Gemeinschaft sogar fördern. Oft gibt es keine Einwände gegen die Maßnahme an sich, sondern gegen die finanzielle Umsetzung. Mit einem gemeinschaftlichen Darlehen wird dieses Hindernis ausgeräumt – und die Eigentümer können an einem Strang ziehen, um notwendige Projekte umzusetzen.
Bildnachweis: TEN31 Bank AG
